Jovens na linha de frente da crise imobiliária

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A crise imobiliária pode ser vista particularmente através do que chamamos nas estatísticas de "taxa de esforço". Esta é a percentagem do rendimento familiar gasto na casa principal. Entre os agregados familiares arrendatários jovens com menos de trinta anos, entre os quais são frequentemente estudantes, atingiria mais de 60% de acordo com um estudo relatório de informação da Assembleia Nacional, enquanto é em média 23% para toda a população.

Mesmo tendo em conta a ajuda, esta taxa continua a ser duas vezes superior à de toda a população da Assembleia Nacional de Dezembro de 2021 sobre habitação e precariedade de estudantes, aprendizes e jovens trabalhadores. Foi medido em 22% para pessoas de 18 a 25 anos, 18,5% para pessoas de 25 a 29 anos e 10,3% para a população em geral.

A actual crise imobiliária, marcada por um abrandamento das transacções devido, nomeadamente, ao aumento do custo do crédito, mascara na realidade uma crise mais ampla de acesso à habitação, da qual os mais jovens são hoje as primeiras vítimas. As dificuldades dos “18-29 anos”, ou seja, mais de 9,2 milhões de pessoas em 2021, 14% da população francesa, não são certamente novos, mas hoje a tensão em matéria de arrendamento parece estar a atingir o seu pico: já não basta ter um emprego para ter esperança de encontrar e ter acesso a habitação.

A oferta não acompanha a demanda

Esta é tanto uma crise de procura como uma crise de oferta. Do lado da procura, os jovens inquilinos têm cada vez menos meios de habitação. Para além da taxa de esforço acima referida, esta faixa etária da população continua marcada por fragilidades, em parte estruturais devido ao atraso entre o fim dos estudos e o primeiro emprego: preocupações com o desemprego mais de 15% dos jovens de 15 a 24 anos (em comparação com 8,5% para a população em geral) em 2023. Além disso, a maioria dos jovens enfrenta um mercado de trabalho que não lhes é favorável e que se deteriorou: 12,9% dos 15-29 anos (17,8% para os 25-29 anos). 2021 anos) não estavam empregados, nem estudavam ou treinavam em XNUMX.

A habitação para os jovens (estudantes ou jovens trabalhadores em particular) continua a ser um problema recorrente em França há muito tempo. Embora o parque social tenha sido originalmente concebido para acolher famílias jovens, o queda na taxa de rotatividade e o envelhecimento da população ocupante estão agora a limitar o seu acesso aos mais jovens, levando-os a abandonar o stock de arrendamento privado, muito mais caro.

Assim, o parque de habitação social regista uma redução significativa e duradoura de inquilinos com menos de 30 anos, passando de 24 para 8% entre 1984 e 2013, em especial para benefício das pessoas com mais de 65 anos que, pelo contrário, têm cada vez mais probabilidades de aí encontrar um lugar. Observamos um aumento de 7 pontos entre os titulares de arrendamento social (22% em 2013) pertencentes a esta faixa etária e de 10 pontos entre os 50-64 anos (30% em 2013) no mesmo período.

Hoje, o primeiro alojamento de um jovem em transição é principalmente alojamento para arrendamento no sector privado, com o sector social a oferecer poucos lugares para as novas gerações. Em 2020, o INSEE identificou cerca de 72% inquilinos entre os agregados familiares com menos de 25 anos de idade no stock de arrendamento privado (em comparação com 22% para a população em geral) quase principalmente habitações de pequena dimensão com elevada procura e cada vez mais raras e caras e entre 16 e 20% no stock social (17% para a população em geral). Para os jovens com menos de 25 anos, este rácio relativo ao arrendamento privado aumentou de forma muito acentuada, passando sucessivamente de 57% em 2013 para mais de 72% em 2020.

A crise associada às tensões sobre o poder de compra do lado da procura está, portanto, associada a uma crise de oferta, associada a um número insuficiente de unidades habitacionais. Esta tendência é ainda mais acentuada para a população estudantil. Segundo o Observatório de Vida Estudantil (OVE), a ampliação da oferta de hospedagem para estudantes na verdade só atendeu às necessidades dos 18% das pessoas que não moravam com os pais em 2019.

O Crous, em particular, operador histórico do Estado, acolhendo com teto de aluguel estudantes sujeitos a teto de recursos e com prioridade em bolsas de estudo, acomodou 35% dos 215 mil alunos da década de 000 (denominador maior do que o citado anteriormente porque inclui alunos ficar com os pais: eles são 32% neste caso hoje). Estas residências poderão, em 2019, acolher apenas 25% dos bolsistas estaduais.

Além disso, as residências sociais para jovens trabalhadores aprovados – que respondem aos desafios da precariedade e mobilidade profissional dos jovens (nomeadamente residências sociais e lares para jovens trabalhadores, residências para jovens trabalhadores) – não satisfazem segundo o Sindicato Profissional de Habitação Apoiada ( Unafo) que uma parcela muito pequena do pedido expresso e só pode abordar as pessoas mais vulneráveis.

O fenómeno diz respeito tanto à região de Île-de-France, que concentra 26% da população estudantil (733 estudantes, incluindo 000 em Paris), mas também hoje a todas as outras regiões e, em particular, às metrópoles e cidades de médio porte. Assim, em Lyon e Rennes, há mais de quatro pedidos de oferta enquanto o mercado de arrendamento de pequenos espaços continua tenso e muitas vezes escapa aos serviços de controlo de rendas para residências estudantis.

O Estado quer acelerar o ritmo

No parque habitacional social, e na continuação do “plano de habitação para 60 mil estudantes” lançado em 000, o senhorios sociais há algum tempo que tentam reforçar a oferta de habitação para os jovens (residências sociais, albergues para jovens trabalhadores ou residências universitárias sob gestão direta ou indireta). Mais recentemente, a Primeira-Ministra Élisabeth Borne anunciou uma plano de acção para incentivar a construção de habitação, nomeadamente para estudantes, através de um plano de recuperação de habitação social.

A situação continua, no entanto, muito crítica e complexa no stock de arrendamento privado, uma consequência da financeirização de imóveis observado há duas décadas, o que levou a um aumento nos preços dos imóveis, sustentado por um período de taxas de juro baixas, e de rendas desligadas do rendimento das famílias. As numerosas medidas fiscais, desenvolvidas durante mais de uma década, particularmente a favor do investimento em arrendamento em LMNP (empresas de aluguer mobilado não profissional), reorientaram principalmente o stock residencial privado para uma oferta de aluguer de pequenos apartamentos mobilados de curta duração. Estes também não estão sujeitos ao controle de aluguel, oferecendo taxas de retorno comparativamente muito mais altas, desequilibrando e esgotando estruturalmente o estoque de aluguel residencial, particularmente em cidades universitárias e turísticas.

O sistema de investimento de arrendamento muito atractivo no LMNP está a retroceder no nicho de mercado de habitação para estudantes e jovens trabalhadores, enquanto a crise nos escritórios e na habitação própria ameaça a actividade imobiliária dos promotores. Vários programas imobiliários de residências estudantis privadas e residências de coliving não acordado, alugado com estatuto de LMNP, ou não, veja a luz do dia. Se eles fornecerem uma resposta parcial à solicitação e a crise do escritório pós-Covid, contribuem, no entanto, paradoxalmente para reforçar a crise habitacional dos mais carenciados, num contexto de grave escassez e sobrelicitação de terrenos. Em muitos casos, isto compromete o desenvolvimento e a viabilidade económica da oferta pública de habitação aprovada e dedicada aos jovens.


O autor gostaria de agradecer a Tommy Veyrat, Diretor da URHAJ Île-de-France e Nicolas Delesque, Universités & Territoires, pelas suas contribuições para a reflexão e documentação deste artigo.

Ingrid Nappi, Economista, professor de HDR no departamento SEGF (Ciências Económicas, Gestão, Finanças), Escola ParisTech de Pontes (ENPC)

Este artigo foi republicado a partir de A Conversação sob licença Creative Commons. Leia oartigo original.

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