No México, a corrida louca por habitação social e seu fracasso retumbante

Para atender às necessidades habitacionais de sua modesta população, o México decidiu, no início dos anos 1990, confiar ao desenvolvimento imobiliário privado a responsabilidade de produzir massivamente uma oferta de habitação social na casa própria. o organizações nacionais de habitação, que antes era responsável pela produção de habitação social no país, agora seria responsável apenas pela concessão de crédito à habitação para famílias de baixa renda para que possam adquirir habitação social diretamente no mercado.

Realmente implantada a partir dos anos 2000, essa política habitacional recomendada pelo Banco Mundial teria permitido a construção de cerca de dez milhões de unidades habitacionais. Conjuntos gigantes de habitação social com vários milhares, até dezenas de milhares de casas individuais muito pequenas (e às vezes habitações coletivas, após 2012), muitas vezes com uma área inferior a 40 m², foram construídos nas periferias das cidades, longe das áreas de amenidades, serviços e empregos, em terrenos adquiridos a baixo custo por promotores imobiliários. A sua atividade foi impulsionada por este novo mercado de habitação social.

Se a produção massiva atingiu todo o território nacional, foi particularmente intensa nos Estados localizados na fronteira com os Estados Unidos, bem como na região metropolitana da Cidade do México ou na de Guadalajara, a grande metrópole do centro-oeste do país.

Casas abandonadas e vandalizadas

Aparente sucesso a nível quantitativo e inegável apoio à economia nacional, a construção massiva rapidamente mostrou os seus limites. Devido à má qualidade das habitações, à falta de serviços e equipamentos, mas também à insegurança nos bairros (um problema que na verdade é generalizado no México, muito além dos conjuntos de habitação social) e as dificuldades econômicas encontradas pelas famílias para pagar seus empréstimos e enfrentar em particular com os elevados custos de transporte, os novos bairros gigantes da habitação social entraram em crise muito cedo.

A manifestação mais visível dessas dificuldades foi a grande número de habitações rapidamente abandonadas pelos seus habitantes (que deixaram de reembolsar o seu crédito) e depois vandalizados, muitas vezes a ponto de serem reduzidos a um estado de ruína.

Na região metropolitana de Tijuana, muitas casas foram abandonadas por seus habitantes. Eles são então, na maioria das vezes, vandalizados e deixados em ruínas. As famílias que não podem sair têm de conviver com esta difícil realidade. PVC, IR, Autor fornecida

Esta questão do abandono foi trazida à tona de forma implícita pelo censo de 2010, que pela primeira vez contabilizou os alojamentos desocupados. A taxa de desocupação apareceu alta nacionalmente (14%), mas ainda mais para os municípios que receberam muita habitação social durante a década de 2000. A adesão ao México se viu confrontada com um volume considerável de contas não pagas, uma ameaça real à sua saúde financeira.

Esta situação levou-a a criar um mecanismo específico, o de a chamada habitação “recuperada”. Esta será a única intervenção real de uma instituição pública durante a década de 2010 na tentativa de conter a crise em bairros gigantes de habitação social. De volta ao seio desta instituição, as habitações abandonadas eram leiloadas em lotes a baixo custo, depois compradas e reparadas por promotores privados ou operadores específicos que surgiram graças a este novo mercado imobiliário “recuperado”. Finalmente, foram novamente vendidos a famílias beneficiárias de empréstimos hipotecários do Instituto, por um preço inferior ao da nova habitação social. Entre 2015 e 2020, cerca de 95 unidades foram comercializadas dessa forma.

No estado de Baja California, uma empresa de impacto social é especializada na compra de casas abandonadas. Repara-os e depois revende-os, a um preço inferior ao da nova habitação social, às famílias que beneficiam geralmente de um empréstimo hipotecário concedido pelo principal organismo nacional de habitação. PVC, IR, Autor fornecida

Na ausência de intervenções para renovar em profundidade os bairros de habitação social, o problema permaneceu sem solução. Piorou ainda mais porque, ao mesmo tempo, o política de produção em massa continuou sua corrida louca, dando origem a muitos outros bairros. Devido ao impacto muito positivo na economia nacional e à existência de necessidades habitacionais ainda enormes, não se tratava, de fato, apesar dos problemas encontrados, de “parar o trem da habitação social”, segundo a expressão frequentemente usada no México.

A introdução de critérios ambientais na produção de habitação social, nomeadamente a “hipoteca verde”, este crédito de adesão destina-se a financiar a aquisição de uma casa equipada com eco-tecnologias, não mudou nada. De qualquer forma, conquistou o reconhecimento internacional do México pela contribuição de seu modelo de habitação social para o desenvolvimento sustentável e a luta contra as mudanças climáticas...

Desde 2012, as novas unidades de habitação social foram todas equipadas com aquecedores solares de água, permitindo aos seus habitantes poupar energia. No terreno, o impacto desta medida é, no entanto, muito variado. PVC, IR, Fornecido pelo autor

O fim implícito do modelo de produção em massa da habitação social

À partir de 2020, Andres Manuel Lopez Obrador, o novo presidente de esquerda eleito em 2018 deu início a uma grande reorientação da política nacional de habitação ao devolver um lugar à produção de habitação pelas próprias famílias (autoconstrução ou autoprodução de habitat), solução tradicionalmente implementada na América Latina pelas classes trabalhadoras para acesso à habitação.

Os empréstimos hipotecários concedidos pela INFONAVIT (300 a 000 por ano nas últimas duas décadas), até agora destinados à aquisição de habitação social entregues chave na mão por um promotor privado, podem agora ser utilizados para financiar projetos de autoconstrução/produção de habitação.

O modelo de recuperação e revenda de habitação abandonada também foi reformulado. As habitações abandonadas deixarão de ser vendidas a particulares, mas continuarão a ser propriedade da INFONAVIT até serem revendidas, uma vez reparadas. Projetos abrangentes de renovação urbana também serão implementados em alguns bairros prioritários.

Estão também previstas intervenções, em concertação com os habitantes, a favor dos espaços públicos, equipamentos e serviços, bem como para uma melhor integração dos bairros na cidade. Finalmente, se o INFONAVIT permanecer no comando, outros atores passarão a estar envolvidos: em nível nacional, o Ministério do Desenvolvimento Agrário, Territorial e Urbano (SEDATU) e no nível local, os governos locais (especialmente no nível municipal), até então esquecidos no modelo de recuperação habitacional. O setor privado obviamente não fica de fora: em cada área de intervenção, a INFONAVIT planejou unir forças com um promotor privado para reparar e comercializar habitações abandonadas, bem como realizar as intervenções urbanas previstas no plano diretor .

Do abandono da habitação à sua ocupação irregular

Dez anos após o início da conscientização do problema, o problema dos bairros de habitação social evoluiu. Muitas habitações abandonadas pelos seus proprietários estão agora irregularmente habitada por ocupantes sem direitos ou títulos. Trata-se, na maioria das vezes, de famílias carenciadas cuja presença é tolerada, até incentivada pelos próprios habitantes e que, em seguida, recebem indevidamente rendas pelo alojamento ocupado. Também se encontram migrantes cujo plano de entrada nos Estados Unidos é frustrado, ou mesmo indivíduos ligados ao crime organizado (que assola o país) que utilizam moradias desocupadas para abrigar atividades ilícitas ou criminosas.

É muito provável que esta nova realidade dos bairros de habitação social comprometa as intervenções previstas no âmbito da nova estratégia INFONAVIT, ainda muito centrada na problemática das habitações abandonadas: para as recuperar para as reparar e revender, terá mesmo de , inicialmente, resolvem a espinhosa questão de seus ocupantes irregulares (particularmente sensível para o governo de Andrés Manuel López Obrador, o presidente que contou com o voto das classes trabalhadoras). Muitas das famílias pobres e trabalhadores do setor informal que vivem ilegalmente nas moradias expressam o desejo de adquiri-las. No entanto, não têm meios nem possibilidade de aceder aos créditos oferecidos pelas organizações nacionais de habitação, que atualmente são reservados principalmente aos trabalhadores.

Na realidade, as autoridades mexicanas encontram-se hoje diante dos gigantescos conjuntos habitacionais sociais com um desafio que conhecem bem e há muito tempo: o de regularização de imóveis em bairros de urbanização informal e irregular, a origem da maioria dos espaços urbanos atuais no México. O problema é tanto mais semelhante quanto um bom número de bairros gigantes de habitação social teoricamente ligados às redes de água e eletricidade e equipados em princípio com equipamentos e espaços públicos realmente sofrem de deficiências agudas e múltiplas nessas áreas.

Originalmente apresentada como a única opção viável para abrigar o maior número e acabar com a urbanização irregular e seus muitos males, a política de habitação social trouxe ao México tantos problemas quanto soluções.

Catarina Paquette Vassalli, Searcher, Institut de recherche pour le développement (IRD)

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